不動産投資で損をする可能性はある？

先日、賃貸不動産会社の社長さんと、打ち合わせをする機会があったので、
雑談ついでに聞いてみたかったことを聞いてみた。

 

それが「不動産を購入（投資）するにあたって、家賃収入（利回り）が下がることはあるのか？」ということだ。

 

私が不動産オーナーをやっているので、気になっていた部分でもあるし、
友達に不動産の購入を相談されたときにどう答えればよいかわからなかったからだ。

 

今回はその時の話をまとめてみようと思う。

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◆家賃が下がる可能性は低い◆

上記の質問に対しての社長さんとの会話はこうだった。

 

社長「ゴリラ侍さんの持ってるマンションの家賃が大幅に下落するっていうことはないと思いますよ。なぜなら、物価は上昇し続けているし、そもそも家賃というのは周辺の相場と連動していますから。多少経年劣化したとしても大幅に家賃が下がることは考えにくいですね。」

 

私「でも、同じ地域でも、同じ間取りで家賃が異なる場合がりますよね？
それって、経年で価値が落ちたから安くしてるんじゃないんですか？」

 

社長「それはもともと取得した時の不動産価格と周辺相場のバランスをとった結果、安くしてるだけです。
だって、20年前とかは新宿駅前の1kの物件が家賃6万円とかだったんですよ？それが今は相場が10万円以上ですから、その物件は今借りたら9万円近くするはずです。
つまり以前に取得した時の不動産価格が2000万円くらいだとして、今は周辺相場が4000万円とかになったんでしょう。家賃が周辺より安いからと言ってその物件のオーナーさんが損しているわけじゃないんです。
むしろ古い物件でも周辺相場が上がれば、そこについていける可能性があります。
とにかく、設備がまともで都心エリアに立地があれば、心配いらないでしょうね」

 

私「なるほど～」

 

以上のように、社長さんの話をまとめると、
家賃収入が下がりにくいのは下記の2つの理由からだ。

 

①市場（周辺相場）

自分が持っているマンションの周辺に、仮に新しいマンションが立つと
「値引きしないと住み手がつかないのか？」と思いがちだが、決してそうではない。

 

むしろ、大きなマンションが立ったり、街が開発されることで、
周辺の価値が上がり、マンションの価値が上がる可能性がある。

 

よほど田舎の物件でなければ、大幅に価値が下がることは考えにくく、
むしろ都心の物件ならば、家賃収入が減る心配はないだろう。

 

②物価

社長さんとの会話の中でも話したとおり、20年前は新宿駅前で1kの物件で6万円が適正価格だったのが、今は10万円以上になっている。

 

そして、一度上がった物価が大幅に下落することは考えにくい。

 

過去に大幅に価格の下落が落ちたのはバブル崩壊のときくらいで、
あとはゆるやかに物価は上昇を続けている。

一度つけた値段をオーナーも下げたがらないので、
他のオーナーたちも周辺の相場と足並みを揃えるので、
結果として大幅な家賃の下落は考えにくいのだ。

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◆たとえ不動産価格が落ちてもオーナーが損をすることはない◆

以上のとおり、家賃収入が爆下がりしてオーナーが大損をこく、
ということはよほどの大事件がない限りはなさそうだ。

 

また、仮に不動産価格が落ちたとしても、そこに人が住み続ける限り、
オーナーが損をすることはない。

 

例を挙げると、3000万円のマンションを25年ローンで購入したとする。

 

これを全て自分で払うと3000万円（プラス金利）を払って、
ようやく3000万円の資産を持ったことになる。

 

一方、ローンの支払いが月12万円で家賃を10万円に設定して人に貸したとすると、
オーナーの支払いは2万円×12か月×25年＝600万円。

 

つまり600万円を払って、3000万円の資産を構築できる。

 

仮に不動産の価値が半値の1500万円になっても、
600万円で1500万円の資産が持てるので損はしていない。

 

この場合の考え方の前提として、資産を構築してセーフティーネットを作る、
という発想で、価格が上がったら売却するトレードをするわけではないことだ。

 

仮に資産が上がれば、売却して利益を得てもいいだろう。

 

だが、私はおそらく持っている不動産をトレードはしない。

 

なぜなら、トレードをすると価格が上がったり下がったりするたびに
一喜一憂することになる。

 

そんなストレスフルな生活は私は送りたくない。

 

まとめると、不動産を守りの投資としてとらえていれば、

不動産価格の上がり下がりについて、あまり深刻にとらえることはないし、
基本的に大幅に損をする可能性はない。

 

大事なのは、いかに資産を構築して守るか、ということだ。

 

今回はここまで。